Διαχείριση ακινήτων και Airbnb

   Οι διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν τα εισοδήματα τους ανεβαίνουν ψάχνουν  να βρουν  ποιος τύπος επιχείρησης είναι ο κατάλληλος για την δραστηριότητά τους. Ενώ η ατομική επιχείρηση ως 31/12/2023 ήταν λάθος και το εισόδημα από ακίνητα ήταν εισόδημα φυσικού προσώπου, δηλαδή εισόδημα από ενοίκια οπότε επιστρέφουν πάλι στην ίδια κλίμακα και είχαν κάνει μια τρύπα στο νερό. Από 01/01/2024 αλλάζει η νομοθεσία και επιβάλει την έναρξη επιχείρησης υποχρεωτικά σε όσους διαχειρίζονται τουλάχιστον 3 ακίνητα ή έχουν από 3 ΑΜΑ και πάνω. ,θεωρεί το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

       Έτσι έχουμε για πρώτη φορά με τον νέο νόμο συνδυασμό βραχυχρόνιας μίσθωσης και ατομικής επιχείρησης, έχουμε για πρώτη φορά ΦΠΑ 13% στις βραχυχρόνιες μισθώσεις για όσους κάνουν επιχείρηση ατομική η άλλου τύπου και εισαγωγή για πρώτη φορά (η περίπου πρώτη φορά) δύο νέες επιβαρύνσεις το Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και το Τέλος παρεπιδημούντων, από το τέλος παρεπιδημούντων εξαιρούνται όσα φυσικά πρόσωπα  φορολογούνται ως εισοδήματα από ακίνητα  .

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αναλυτικά τι αλλάζει από το 2024 διαβάστε Στο άρθρο  ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ 2024

 Για όσους έχουν 3 ακίνητα τα εισοδήματα τους θα είναι μάλλον μεγάλα και η λύση της ατομικής μπορεί να μην είναι η καλύτερη.Η δυνατότητα όμως να κάνει ατομική και κάποιος που θα έχει δύο ή ένα ακίνητο ίσως είναι ένα θέμα που πρέπει να εξετάσει σοβαρά ( από την φορολογική διοίκηση έγινε γνωστό ότι μόνο όσοι έχουν 3 ΑΜΑ μπορούν να φορολογηθούν ως ατομικές επιχειρήσεις   ).

Η καλύτερη λύση είναι η σύσταση μιας ΙΚΕ.

·        Θέλει μόνο 2 άτομα η περισσότερα (υπάρχουν και ΜΙΚΕ αλλά δεν θα την πρότεινα)

·        Χρειάζεται μόνο έναν διαχειριστή.

·        Εφκα πληρώνει μόνο ο διαχειριστής

·        Δεν υπάρχει περιορισμός κεφαλαίου

·      Άμεση Σύσταση

·        Τα ενοίκια που πληρώνει η ΙΚΕ για τα ακίνητα που διαχειρίζεται θεωρούνται έξοδα*

·        Η αμοιβή του διαχειριστή έχει μόνο χαρτόσημο και θεωρείται έξοδο

Και αυτά είναι μερικά από τα θετικά.

Αρνητικά

o   Τέλος επιτηδεύματος  1000 ευρώ (προσοχή εδώ από το 2024 θεωρεί τα διαμερίσματα υποκαταστήματα κάθε υποκατάστημα έχει τέλος επιτηδεύματος 600 ευρώ όσα διαμερίσματα είναι στο ίδιο κτίριο απαλλάσσονται από το επιπλέον  τέλος. )

o   Ταμείο

o   Κόστος Λογιστή

*Το ίδιο  και για τα φυσικά πρόσωπα, ο συνδυασμός  φυσικού προσώπου και ΙΚΕ πολλές φορές αποφέρει το μεγαλύτερο καθαρό κέρδος μετα φόρων.